Продаж нерухомості в Україні з-за кордону: довіреність, податки, гроші

Коротко

Продати квартиру чи будинок в Україні, не приїжджаючи, можна — через представника за довіреністю. Заздалегідь вирішити треба три речі, і найбільше проблем створює третя:

1. довіреність — де і як її оформити, щоб її прийняв український нотаріус;
2. податки — вони залежать не від громадянства, а від вашого податкового резидентства;
3. гроші — переказати виручку на закордонний рахунок під час воєнного стану не можна.

Довіреність: консульство чи іноземний нотаріус

Варіант 1 — консульська установа України. Оптимальний. Довіреність складається українською, посвідчується консулом і має ту саму силу, що й документ від українського нотаріуса: без апостиля, без легалізації, без перекладу. Вона реєструється в Єдиному реєстрі довіреностей, тож нотаріус в Україні бачить її електронно. Запис на прийом — через систему «е-Консул»; черга в популярних консульствах може тягнутися місяцями, тож починайте з цього кроку.

Варіант 2 — місцевий нотаріус у країні перебування. Підходить, коли консульства поруч немає. Документ буде іноземною мовою і потребує легалізації:

• апостиль — для країн-учасниць Гаазької конвенції 1961 року (більшість ЄС, Велика Британія, США, Канада); проставляє компетентний орган країни видачі;
• нічого, крім перекладу, — для країн, з якими Україна має договір про правову допомогу (зокрема Польща і Чехія);
• консульська легалізація — для країн поза Гаазькою конвенцією.

Після цього в Україні роблять нотаріально засвідчений переклад довіреності та апостиля. Така довіреність не потрапляє до Єдиного реєстру довіреностей, тому оригінал доведеться фізично передати нотаріусу в Україні.

Консул посвідчує довіреність на продаж, але не сам договір купівлі-продажу нерухомості — угоду все одно посвідчує нотаріус в Україні.

Що написати в довіреності

Це місце, де найчастіше все зривається: представник приїздить до нотаріуса, а повноважень бракує. Погодьте текст із українським нотаріусом до того, як підете до консула. Зазвичай прямо прописують право:

• укладати й підписувати договір купівлі-продажу, визначати ціну та інші умови;
• отримувати кошти за договором;
• замовляти оцінку, витяги з реєстрів, довідки;
• представляти вас у податковій, банку та органах реєстрації;
• подавати заяви про державну реєстрацію переходу права власності.

Вкажіть строк дії та чи можна передоручення.

Податки: 0% буває частіше, ніж думають

Поширений міф — що нерезидент завжди платить 18%. Насправді дохід нерезидента від продажу нерухомості оподатковується за тими самими правилами, що й у резидента (п. 172.9 ПКУ), і пільга п. 172.1 ПКУ на нерезидентів теж поширюється:

Якщо податок таки виникає, дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта (п. 172.2 ПКУ). Окремо: держмито 1% від ціни договору та 1% збору до Пенсійного фонду, який сплачує покупець.

Податок треба сплатити до посвідчення договору — без підтвердження оплати нотаріус угоду не посвідчить.

«Резидент» тут означає податкове резидентство, а не громадянство і не те, де ви зараз живете. Кілька років у Польщі самі по собі не роблять вас нерезидентом — див. окрему сторінку про резидентство нижче.

Гроші: найбільша й найменш очікувана пастка

Під час воєнного стану діє загальний принцип: транскордонні валютні операції заборонені, крім прямо дозволених. Кошти від продажу нерухомості до дозволених не належать — переказати їх на свій закордонний рахунок (SWIFT, на рахунок в іноземному банку) не вийде, і це стосується як резидентів, так і нерезидентів. Механізму репатріації виручки від продажу активів для фізичних осіб зараз просто немає.

Що реально працює:

• залишити кошти на рахунку в українському банку (у тому числі на депозиті);
• P2P-перекази з картки українського банку на закордонну — у межах місячного ліміту, який зараз становить 100 000 грн в еквіваленті сумарно з усіх карток (для клієнтів підвищеного ризику банк може знизити ліміт);
• вивезення готівки з декларуванням: суми понад 10 000 євро підлягають обов'язковому митному декларуванню, і на кордоні можуть попросити докази законного походження коштів;
• розрахунки українською карткою за кордоном — у межах лімітів НБУ.

Ліміти й перелік дозволених операцій НБУ змінює регулярно — перевіряйте актуальні правила перед угодою, а не після неї.

Незалежно від обраного шляху, збережіть договір купівлі-продажу, витяг з реєстру, квитанції про сплату податків і банківську довідку: саме цей пакет попросить іноземний банк, коли питатиме про походження коштів.

Порядок дій

1. Перевірити право власності й відсутність обтяжень/арештів (витяг з Державного реєстру речових прав).
2. Обрати представника і погодити текст довіреності з нотаріусом в Україні.
3. Оформити довіреність: консульство (запис через «е-Консул») або іноземний нотаріус + апостиль/легалізація + переклад.
4. Оцінка об'єкта та електронна довідка про оціночну вартість — без неї нотаріус договір не посвідчить.
5. Сплатити ПДФО і військовий збір, якщо вони виникають.
6. Посвідчення договору в нотаріуса та реєстрація переходу права власності.
7. Заздалегідь визначитися, що робити з коштами.

Правова база

• Цивільний кодекс України, ст. 237–250 (представництво, довіреність, її форма і строк);
• Закон України «Про нотаріат» — нотаріальні дії консульських установ України та Єдиний реєстр довіреностей;
• Податковий кодекс України, ст. 172 (зокрема п. 172.1, 172.2, 172.9), п. 167.1, а також п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX (військовий збір);
• Конвенція, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів (Гаага, 1961);
• Постанова Правління НБУ № 18 від 24.02.2022 — валютні обмеження на період воєнного стану.